収益還元法（直接還元法） 計算シミュレーション
収益還元法（直接還元法）による不動産の収益価格を計算します。 年間賃料収入とキャップレート（還元利回り）を入力するだけで、 収益不動産の理論価格を算出できます。
収益価格を概算計算する
※ 駐車場・共益費等を含む満室時の年間総収入
※ 目安：都心3%〜5%、郊外5%〜8%、地方8%〜10%
※ 管理費・修繕費・税金等の年間経費率
※ 目安：都心RC 4%前後、郊外木造 6%〜8%
※本計算結果は概算値です。実際の金額は異なる場合があります。
※最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士等）にご相談ください。
収益価格の早見表
年間賃料収入1,000万円、空室率5%、運営費率20%の場合の収益価格目安です。
| キャップレート | NOI | 収益価格 |
|---|---|---|
| キャップレート 4.0% | NOI 760万円 | 約1億9,000万円 |
| キャップレート 5.0% | NOI 760万円 | 約1億5,200万円 |
| キャップレート 6.0% | NOI 760万円 | 約1億2,667万円 |
| キャップレート 7.0% | NOI 760万円 | 約1億857万円 |
| キャップレート 8.0% | NOI 760万円 | 約9,500万円 |
※NOI = 1,000万円 × (1 - 5%) × (1 - 20%) = 760万円。収益価格 = NOI ÷ キャップレート。実際の評価額は物件の個別要因により異なります。
1. 収益還元法とは
収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることで、不動産の参考価格を概算する手法です。 賃貸物件の価格検討において広く用いられています。
収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類がありますが、 本シミュレーターでは計算が簡易で市場データと比較しやすい「直接還元法」を採用しています。
1-1. 計算式（直接還元法）
直接還元法の基本式は以下の通りです。
収益価格 = NOI ÷ キャップレート
P = NOI / R
- NOI（Net Operating Income）：純営業収益。年間の実収入から運営費用を差し引いた金額
- キャップレート（Cap Rate）：還元利回り。期待する収益利回りまたは市場で観察される利回り
1-2. NOI（純営業収益）の計算
NOI（純営業収益）は以下の流れで計算されます。
1. GPI（総潜在収入）
= 満室時の年間賃料収入（駐車場・共益費含む）
2. EGI（実効総収入）
= GPI - 空室損失 - 滞納損失
3. NOI（純営業収益）
= EGI - 運営費用（OPEX）
運営費用（OPEX）には、管理費（PM/BM）、修繕費、固定資産税・都市計画税、保険料、 テナント募集費用などが含まれます。
1-3. キャップレートの目安
キャップレート（還元利回り）は、収益価格を決定づける最も重要な変数です。 一般的に以下の要因で変動します。
- 立地：都心部ほど低く（価格が高く）、地方ほど高くなる傾向
- 築年数：新築ほど低く、築古ほど高くなる傾向
- 構造：RC造は木造より低くなる傾向
- 金利動向：金利上昇時はキャップレートも上昇する傾向
1-4. 具体的な計算例
具体例を用いて計算してみましょう。
例：年間賃料1,200万円、空室率5%、運営費率20%、キャップレート5%の場合
- 1. GPI（満室想定収入）：1,200万円
- 2. 空室損失：1,200万円 × 5% = 60万円
- 3. EGI（実効総収入）：1,200万円 - 60万円 = 1,140万円
- 4. 運営費用：1,140万円 × 20% = 228万円
- 5. NOI：1,140万円 - 228万円 = 912万円
- 6. 収益価格：912万円 ÷ 5% = 1億8,240万円
免責事項
- ・本シミュレーションは、2026年1月時点の情報をもとに試算しています。
- ・本シミュレーターの計算結果は概算値であり、実際の金額は異なる場合があります。
- ・本サイトの情報により生じた損害について、当サイト運営者は一切の責任を負いません。
- ・最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士・不動産鑑定士等）にご相談ください。
最終更新日: 2026年1月20日
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運営者プロフィール
Tetsuro Togo
2023年から埼玉県で築古戸建・区分マンション投資を開始。2025年9月時点で7戸購入、1戸売却、現在6戸を保有。
開発・マーケティングのバックグラウンドを持つ現役賃貸経営者。物件再生とデータドリブンな収益改善が強み。
賃貸経営者向け高度シミュレーター「大家DX」を2025年8月リリース。
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