不動産の譲渡所得税 計算シミュレーション｜3000万円控除対応
不動産売却時の譲渡所得税（所得税・住民税）を自動計算。 3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率にも対応しています。
譲渡所得税の目安を計算する
※不明または0の場合、売却価格の5%（概算法）を自動適用
※税法上の所有期間は、譲渡年の1月1日時点で判定されるとされています
※本計算結果は概算値です。実際の金額は異なる場合があります。
※最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士等）にご相談ください。
譲渡所得税早見表（3,000万円控除適用・長期譲渡）
取得費不明（概算法5%）の場合の税額です。購入時の書類がある場合は税額が大幅に安くなる可能性があります。
| 売却価格 | 譲渡所得税（概算） |
|---|---|
| 4,000万円 | 約162.52万円長期・3,000万円控除適用 |
| 5,000万円 | 約355.513万円長期・3,000万円控除適用 |
| 6,000万円 | 約548.505万円長期・3,000万円控除適用 |
| 7,000万円 | 約741.498万円長期・3,000万円控除適用 |
| 8,000万円 | 約934.49万円長期・3,000万円控除適用 |
| 10,000万円 | 約1,320.475万円長期・3,000万円控除適用 |
※購入価格が判明している場合、税額は0円〜大幅に減額される場合があります
1. 譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して 課される税金とされています。所得税、復興特別所得税、住民税の3つで構成されるとされています。
不動産の譲渡所得は、給与所得などとは分離して課税される「分離課税」方式が採用されているとされており、 所有期間によって税率が異なる場合があります。
1-1. 計算方法
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
課税譲渡所得 = 譲渡所得 − 特別控除
税額 = 課税譲渡所得 × 税率
1-2. 税率表（参考）
以下は税率の目安です。個別の状況により異なる場合があります。
| 所有期間 | 所得税 | 復興税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 5年超（長期） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
| 10年超（軽減・6,000万以下） | 10% | 0.21% | 4% | 14.21% |
※10年超の軽減措置は、マイホーム売却時の3,000万円特別控除との同時適用が可能とされています。なお、課税譲渡所得のうち6,000万円を超える部分については約20.315%で計算されます。
2. 主な特例・控除制度
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる場合があります。
- ・現在住んでいる、または住まなくなってから3年以内に売却した場合など
- ・配偶者や親族への売却は対象外となる場合があります
- ・過去2年以内にこの特例を利用していないことが条件となる場合があります
10年超所有の軽減税率
マイホームを10年以上所有していた場合、所定の条件をクリアすれば税率が軽減される場合があります。
- ・6,000万円以下の部分：14.21%程度
- ・6,000万円超の部分：20.315%程度
- ・3,000万円特別控除と併用できる場合があります
免責事項
- ・本シミュレーションは、2025年度の税制時点の情報をもとに試算しています。
- ・本シミュレーターの計算結果は概算値であり、実際の金額は異なる場合があります。
- ・本サイトの情報により生じた損害について、当サイト運営者は一切の責任を負いません。
- ・最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士・不動産鑑定士等）にご相談ください。
最終更新日: 2026年1月15日
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運営者プロフィール
Tetsuro Togo
2023年から埼玉県で築古戸建・区分マンション投資を開始。2025年9月時点で7戸購入、1戸売却、現在6戸を保有。
開発・マーケティングのバックグラウンドを持つ現役賃貸経営者。物件再生とデータドリブンな収益改善が強み。
賃貸経営者向け高度シミュレーター「大家DX」を2025年8月リリース。
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