不動産のNOI（営業純収益） 計算シミュレーション
不動産のNOI（営業純収益）を概算計算します。 GPI・EGI・OPEXの詳細内訳を表示し、キャッシュフローツリーで収益構造を可視化できます。
NOIを概算計算する
目安：0.5%〜2%程度
一棟マンション（RC造）の目安：20%〜25%
※本計算結果は概算値です。実際の金額は異なる場合があります。
※最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士等）にご相談ください。
物件タイプ別 経費率（OPEX率）の目安
GPI（満室想定家賃）に対する運営経費の割合
| 物件タイプ | 経費率目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 区分マンション（新築・築浅） | 15%〜20% | 管理費・修繕積立金込み |
| 一棟マンション（RC造） | 20%〜25% | EV保守・共用部管理含む |
| 一棟アパート（木造・地方） | 25%〜30% | 賃料単価が低いため比率高め |
| 商業施設・ホテル | 30%〜40% | 運営コスト高め |
※上記は一般的な目安です。実際の経費は物件の状態・立地・管理体制により異なります。
1. NOI（営業純収益）とは
NOI（Net Operating Income：営業純収益）は、不動産の収益性を測る基本的な指標の一つとされています。 物件から得られる収入から、運営に必要な経費を差し引いた「事業としての実力」を示す数値です。
物件価格の妥当性を判断する際にも参照される指標です。 NOIを物件価格で割った「NOI利回り（キャップレート）」は、不動産の収益性比較に使用される場合があります。
1-1. NOIの計算式
NOIの計算式
NOI = EGI - OPEX
EGI = GPI - 空室損失 - 貸倒損失 + その他収入
GPI = 年間満室想定賃料
1-2. キャッシュフローツリー
不動産の収益構造を理解するには、「キャッシュフローツリー」と呼ばれる階層構造で把握することが有用とされています。
キャッシュフローの階層
- GPI（潜在総収益）
- ↓ 空室損失・貸倒損失を控除
- EGI（実効総収益）
- ↓ 運営経費（OPEX）を控除
- NOI（営業純収益） ← ここまで計算
- ↓ 資本的支出（CAPEX）を控除
- NCF（純キャッシュフロー）
- ↓ ローン返済を控除
- BTCF（税引前キャッシュフロー）
2. 運営経費（OPEX）の内訳
運営経費（OPEX）には、以下の項目が含まれる場合があります。
| 経費項目 | 目安 |
|---|---|
| PM管理費（賃貸管理） | 家賃の3%〜5%程度 |
| BM管理費（建物管理） | 規模・設備による |
| 固定資産税・都市計画税 | 評価額の約1.7%程度 |
| 修繕維持費 | 家賃の1%〜3%程度 |
| 損害保険料 | 構造・規模による |
| 募集費用（AD等） | 退去率×賃料1〜2ヶ月 |
3. 計算上の注意点
NOIの計算にあたっては、以下の点にご注意ください。
- ・NOIには減価償却費は含まれません
- ・NOIにはローン返済は含まれません：借入の有無に関係なく算出される指標です
- ・大規模修繕費（CAPEX）は含まれません：NOIからCAPEXを引いたものがNCFです
- ・空室率・経費は変動します：将来の数値は保証されるものではありません
4. 関連用語
免責事項
- ・本シミュレーションは、2026年1月時点の情報をもとに試算しています。
- ・本シミュレーターの計算結果は概算値であり、実際の金額は異なる場合があります。
- ・本サイトの情報により生じた損害について、当サイト運営者は一切の責任を負いません。
- ・最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士・不動産鑑定士等）にご相談ください。
最終更新日: 2026年1月20日
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運営者プロフィール
Tetsuro Togo
2023年から埼玉県で築古戸建・区分マンション投資を開始。2025年9月時点で7戸購入、1戸売却、現在6戸を保有。
開発・マーケティングのバックグラウンドを持つ現役賃貸経営者。物件再生とデータドリブンな収益改善が強み。
賃貸経営者向け高度シミュレーター「大家DX」を2025年8月リリース。
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