不動産の表面利回り・実質利回り 計算シミュレーション｜早見表付き
物件価格と年間賃料を入力するだけで、表面利回り・実質利回りを瞬時に計算します。
利回りを概算計算する
年間経費と購入諸経費を入力すると、実質利回りを計算します。
※本計算結果は概算値です。実際の金額は異なる場合があります。
※最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士等）にご相談ください。
利回り早見表（物件価格1,000万円の場合）
物件価格1,000万円の場合、各利回りに必要な年間賃料の目安です。
| 表面利回り | 必要年間賃料 |
|---|---|
| 4% | 40万円月額約3.3万円 |
| 5% | 50万円月額約4.2万円 |
| 6% | 60万円月額約5.0万円 |
| 7% | 70万円月額約5.8万円 |
| 8% | 80万円月額約6.7万円 |
| 9% | 90万円月額約7.5万円 |
| 10% | 100万円月額約8.3万円 |
| 12% | 120万円月額約10.0万円 |
| 15% | 150万円月額約12.5万円 |
※実質利回りは経費を考慮するため、表面利回りより1〜3%程度低くなる場合があります。
1. 利回りとは
賃貸経営における「利回り」とは、物件価格に対してどれだけの収益を得られるかを示す指標です。 物件の収益性を比較検討する際の基準として広く使われています。
1-1. 表面利回り（グロス利回り）
表面利回り（グロス利回り）は、物件価格に対する年間想定賃料の割合です。 経費を考慮しない最もシンプルな指標で、物件の一次スクリーニングに使われます。
表面利回り(%) = 年間想定賃料 / 物件価格 × 100
1-2. 実質利回り（ネット利回り）
実質利回り（ネット利回り）は、経費を差し引いた実際の手取り収益（NOI）をベースに計算します。 より実態に即した収益性を把握できます。
実質利回り(%) = (年間賃料 - 年間経費) / (物件価格 + 購入諸経費) × 100
2. 表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りと実質利回りには通常1〜3%程度の差があります。 この差は物件の経費率や購入諸経費によって変動します。
注意点
- 表面利回りが高くても、経費が多ければ実質利回りは低くなります
- 物件広告では表面利回りが記載されていることが多いため、経費を確認することが重要です
- 築古物件は修繕費がかさむため、表面と実質の差が大きくなる傾向があります
3. 経費に含まれる項目
実質利回りの計算で考慮すべき主な経費項目は以下の通りです。
- 管理委託費（家賃の3〜8%程度）
- 修繕積立金・修繕費（家賃の5〜15%程度）
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険料
- 入居者募集時の広告費（AD）
- 共用部の水道光熱費
目安として、年間経費は賃料収入の15〜25%程度です。
4. 利回りを見る際の注意点
利回りだけで物件の良し悪しを判断することには注意が必要です。以下の点も考慮しましょう。
- 高利回り物件は空室リスクや修繕リスクが高い場合があります
- 満室想定賃料が相場より高く設定されていないか確認しましょう
- 将来の賃料下落や大規模修繕も考慮した収支計画が重要です
- 出口（売却）戦略も含めたトータルリターン（IRR）での判断も有効です
5. 関連用語
免責事項
- ・本シミュレーションは、2026年1月時点の情報をもとに試算しています。
- ・本シミュレーターの計算結果は概算値であり、実際の金額は異なる場合があります。
- ・本サイトの情報により生じた損害について、当サイト運営者は一切の責任を負いません。
- ・最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士・不動産鑑定士等）にご相談ください。
最終更新日: 2026年1月21日
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運営者プロフィール
Tetsuro Togo
2023年から埼玉県で築古戸建・区分マンション投資を開始。2025年9月時点で7戸購入、1戸売却、現在6戸を保有。
開発・マーケティングのバックグラウンドを持つ現役賃貸経営者。物件再生とデータドリブンな収益改善が強み。
賃貸経営者向け高度シミュレーター「大家DX」を2025年8月リリース。
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