不動産のDCF法（割引キャッシュフロー法） 計算シミュレーション
DCF法（割引キャッシュフロー法）による不動産の収益価格を概算計算します。 年間NOI・割引率・保有期間を入力すると、将来キャッシュフローの現在価値と売却時の復帰価格から評価額を算出します。
DCF法で評価額を概算計算する
※NOI = 実効総収益 - 運営費用（減価償却費は含まない）NOIはこちらで計算してください
※期待収益率。リスクに応じて設定します。
※復帰価格算定用。目安: 4.1〜4.5%（割引率+0.1〜0.5%）
※本計算結果は概算値です。実際の金額は異なる場合があります。
※最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士等）にご相談ください。
DCF評価額の早見表
保有期間10年・収益成長率0%・売却費用率4%の場合（単位: 万円）
| NOI＼割引率 | 3% | 4% | 5% | 6% |
|---|---|---|---|---|
| 100万円 | 約2,230万円 | 約1,840万円 | 約1,560万円 | 約1,350万円 |
| 200万円 | 約4,460万円 | 約3,690万円 | 約3,120万円 | 約2,700万円 |
| 300万円 | 約6,690万円 | 約5,530万円 | 約4,690万円 | 約4,050万円 |
| 500万円 | 約1億1,150万円 | 約9,220万円 | 約7,810万円 | 約6,750万円 |
| 1000万円 | 約2億2,300万円 | 約1億8,440万円 | 約1億5,620万円 | 約1億3,510万円 |
※最終還元利回りは割引率+0.5%で計算。実際の評価は物件条件により異なります。
1. DCF法とは
DCF法（Discounted Cash Flow法、割引キャッシュフロー法）は、不動産の収益価格を算定する手法の一つです。 将来の純収益（キャッシュフロー）と、保有期間終了時の売却価格（復帰価格）を、 それぞれの発生時期に応じた現在価値に割り引いて合計することで評価額を求めます。
1-1. DCF法の計算式
DCF法の基本公式は以下の通りです。
収益価格 = Σ(各期のNCF ÷ (1+r)^t) + (復帰価格 ÷ (1+r)^n)
- NCF: 純収益（Net Cash Flow）
- r: 割引率（Discount Rate）
- t: 年度（1〜n）
- n: 保有期間
1-2. 主要パラメーター
DCF法の計算において重要なパラメーターは以下の通りです。
割引率（Discount Rate）
期待収益率であり、リスクに応じて設定されます。 リスクフリーレート（国債利回り等）にリスクプレミアムを加算して算出する方法が一般的です。
最終還元利回り（Terminal Cap Rate）
保有期間終了時の売却価格（復帰価格）を算出するための還元利回りです。 建物老朽化や将来の不確実性を考慮し、割引率より0.1〜0.5%程度高く設定することが一般的です。
保有期間
物件の保有予定期間です。実務では5年または10年が用いられることが多いです。
2. 直接還元法との違い
収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。
| 比較項目 | 直接還元法 | DCF法 |
|---|---|---|
| 計算構造 | NOI ÷ 還元利回り | 各期PV + 復帰価格PV |
| 前提 | 収益が安定的 | 収益変動を織り込む |
| 適した物件 | 安定稼働物件 | 開発案件、空室あり物件 |
免責事項
- ・本シミュレーションは、2026年1月時点の情報をもとに試算しています。
- ・本シミュレーターの計算結果は概算値であり、実際の金額は異なる場合があります。
- ・本サイトの情報により生じた損害について、当サイト運営者は一切の責任を負いません。
- ・最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士・不動産鑑定士等）にご相談ください。
最終更新日: 2026年1月20日
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運営者プロフィール
Tetsuro Togo
2023年から埼玉県で築古戸建・区分マンション投資を開始。2025年9月時点で7戸購入、1戸売却、現在6戸を保有。
開発・マーケティングのバックグラウンドを持つ現役賃貸経営者。物件再生とデータドリブンな収益改善が強み。
賃貸経営者向け高度シミュレーター「大家DX」を2025年8月リリース。
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