キャップレート（還元利回り） 計算シミュレーション
キャップレート（還元利回り）を概算計算します。 NOIと物件価格からキャップレートを算出。イールドギャップ分析機能付き。
キャップレートを概算計算する
※NOI = 年間家賃収入 - 空室損失 - 運営経費
※本計算結果は概算値です。実際の金額は異なる場合があります。
※最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士等）にご相談ください。
1. キャップレート（還元利回り）とは
キャップレート（Capitalization Rate、還元利回り）は、不動産の収益性を測る指標の一つです。 NOI（純営業収益）を物件価格で割って算出されます。
日本語では「還元利回り」「NOI利回り」とも呼ばれ、収益還元法（直接還元法）における重要なパラメーターとして使用されています。
1-1. 計算式
キャップレートの計算式
キャップレート = NOI ÷ 物件価格 × 100
例えば、NOIが年間300万円、物件価格が5,000万円の場合：
キャップレート = 300 ÷ 5,000 × 100 = 6.0%
1-2. 表面利回りとの違い
キャップレート（NOI利回り）と表面利回りは異なる指標です。
| 指標 | 計算式 | 特徴 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 満室家賃 ÷ 物件価格 | 経費・空室を考慮しない簡易指標 |
| キャップレート | NOI ÷ 物件価格 | 経費・空室を控除した収益力指標 |
2. キャップレートの決定要因
キャップレートは以下の要因により変動するとされています。
- 立地：都心部ほど低く（価格が高い）、郊外・地方ほど高い傾向
- 物件タイプ：オフィス、住宅、商業施設で異なる水準
- 築年数・グレード：新築・築浅・ハイグレードほど低い傾向
- テナント信用力：優良テナントほどリスクが低く、利回りも低め
- 市場金利：金利上昇局面ではキャップレートも上昇圧力
3. 地域別・物件タイプ別の相場
キャップレートは地域・物件タイプにより異なります。
- • 都心部ほどキャップレートは低く（物件価格が高く）、郊外・地方ほど高い傾向
- • オフィス・商業施設・物流施設など物件タイプによって水準が異なる
4. イールドギャップとは
イールドギャップとは、キャップレートと借入金利の差のことです。
イールドギャップ = キャップレート - 借入金利
イールドギャップがプラスの場合、借入を活用することでレバレッジ効果が期待できるとされています。 一方、マイナスの場合は「逆レバレッジ」状態となり、借入によって自己資本利回り（CCR）が悪化する可能性があります。
免責事項
- ・本シミュレーションは、2025年1月時点の情報をもとに試算しています。
- ・本シミュレーターの計算結果は概算値であり、実際の金額は異なる場合があります。
- ・本サイトの情報により生じた損害について、当サイト運営者は一切の責任を負いません。
- ・最終的な判断は専門家（税理士・宅建業者・司法書士・不動産鑑定士等）にご相談ください。
- ・実際のキャップレートは物件の個別条件により異なります
最終更新日: 2026年1月22日
関連する無料の賃貸経営シミュレーター
物件購入・収益分析
融資・ローン
運営会社概要
運営者プロフィール
Tetsuro Togo
2023年から埼玉県で築古戸建・区分マンション投資を開始。2025年9月時点で7戸購入、1戸売却、現在6戸を保有。
開発・マーケティングのバックグラウンドを持つ現役賃貸経営者。物件再生とデータドリブンな収益改善が強み。
賃貸経営者向け高度シミュレーター「大家DX」を2025年8月リリース。
詳しいプロフィールを見る →