賃貸経営のためのシミュレーション

大家DX開発者の私自身、現役の不動産オーナーです。2025年9月時点で7戸の不動産を購入しており、その過程での数多くの失敗と成功が、この「大家DX」を開発する原点となりました。詳しい自己紹介と不動産投資の実績はこちら。

「キャッシュフローが全て」と信じて疑わなかった、私の失敗談

現金で物件を2戸購入して、私も多くの不動産オーナーが陥る「よくある間違い」を経験しました。

当初、私もキャッシュフロー（手残りの現金）こそが最も重要だと信じ、現金を多めに使って物件を購入していました。しかし、そのやり方では手元の現金は減る一方。「本当にこのままで良いのだろうか？」「売却する時、一体いくらの利益が残るんだろう？」という大きな不安に直面したのです。

書籍との出会いと、本当の「利益」の発見

そこから収支計算を猛勉強する中で、一冊の本に出会いました。

この言葉で、目が覚める思いでした。それからは物件の本当の価値（実勢評価）を正しく計算し、金融機関に融資を打診したところ、「この物件なら担保力があるのでフルローンが可能です」という回答が。結果として、3戸の物件を立て続けに自己資金をほとんど使わずにフルローンで購入することに成功しました。現金を減らさずに物件を増やし、さらに売却時にも利益が残る。この仕組みを理解した瞬間でした。

複数物件の比較検討という壁

精緻なシミュレーションの重要性を理解した後、次に直面したのが「複数の物件を効率的に比較検討する方法」という問題でした。

良い物件を見つけても、Excelで収支計算を作成するのに1物件あたり2〜3時間かかり、7物件を管理するとなると、シミュレーションの更新だけで膨大な時間を費やしていました。複数物件を比較検討し、家族と相談しながら意思決定するプロセスは、想像以上に大変でした。

しかも、Excelでは金利上昇や空室率変動などのリスクシナリオを検証するのも一苦労。「もっと簡単に、複数パターンを試算できるツールがあれば」と常に感じていました。

既存ツールでは解決できない「もどかしさ」

精緻なシミュレーションの重要性を痛感し、様々なツールを探し始めました。しかし、既存のツールでは以下のような課題がありました。

シミュレーションの課題

• 既存のスプレッドシートで計算するのは大変で、クラウドツールも中々いいのに出会えなかった。
• 築古戸建や大規模リフォームが必要な、複雑な物件に対応していない。
• オーナーチェンジ物件を安く購入し、実勢価格での売却を想定したシミュレーションができない。
• 家賃下落や市況変動といったシナリオ分析ができない、または操作が複雑すぎる。
• 積算評価、収益還元評価、IRR、CCRといった複数の重要指標を、一つのツールで一元管理できない。

「無いなら、自分で創る」- 大家DXの誕生

複雑な物件でも、簡単かつ精緻にシミュレーションできるツールは、世の中にありませんでした。

「大家DX」は、私自身が大家として「本当に欲しかった」機能を全て詰め込んだツールです。物件情報を入力するだけで、35年間のキャッシュフローを一括計算。IRR・DSCR・LTV・NOI等の主要指標を瞬時に表示し、金利上昇や空室増加などのリスクシナリオもワンクリックで検証。収益予測から意思決定まで、賃貸経営に必要な全てを、このツール一つで完結できます。