EGI（有効総収入）とは？賃貸経営での計算方法を解説

EGI（有効総収入）とは

EGI（Effective Gross Income：有効総収入）は、GPI（総潜在収入）から空室損や未回収損を差し引いた、実質的に見込める収入です。

「実効総収入」とも呼ばれ、NOI計算の基礎となる重要な指標です。

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EGIの計算式

EGI = GPI − 空室損 − 未回収損

または

EGI = GPI × (1 − 空室率) × (1 − 未回収率)

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計算例

項目	金額・率
GPI（総潜在収入）	600万円
想定空室率	10%
未回収率	1%

EGI = 600万円 × (1 − 0.10) × (1 − 0.01)
    = 600万円 × 0.90 × 0.99
    = 534.6万円

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空室損と未回収損

空室損

空室期間中に得られない賃料収入のこと。

要因	内容
退去後の空室期間	原状回復〜次の入居まで
募集中の空室	入居者が見つからない期間

未回収損

入居中でも回収できない賃料のこと。

要因	内容
賃料滞納	入居者の支払い遅延・未払い
貸倒れ	回収不能となった賃料

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GPIからNOIまでの流れ

GPI（総潜在収入）
　↓ − 空室損・未回収損
EGI（有効総収入）
　↓ − 運営経費
NOI（営業純収益）

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EGIの目安

空室率	GPI 600万円の場合のEGI
5%	約570万円
10%	約540万円
15%	約510万円

※未回収損を考慮しない簡易計算

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EGIを使う場面

1. 収支シミュレーション - 現実的な収入見込みの算出
2. NOI計算 - EGIから経費を引いてNOIを算出
3. 実質利回り計算 - より現実的な利回り計算

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運営経費率との関係

運営経費率はEGIに対する割合で計算されることもあります：

NOI = EGI × (1 − 運営経費率)

例：EGI 540万円、運営経費率20%の場合

NOI = 540万円 × 0.8 = 432万円

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EGIの注意点

• 空室率・未回収率の想定によって大きく変わる
• 楽観的な想定は収支計画を狂わせる原因になる
• 収支計算では一定の空室率を想定することが多い

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※本ページの内容は参考情報です。実際の経営判断は専門家にご相談ください。