表面利回り（グロス利回り）とは？計算方法をわかりやすく解説

表面利回りとは

**表面利回り（グロス利回り）**は、年間の賃料収入を物件価格で割った最もシンプルな利回り指標です。

簡単に言うと、**「満室を想定した場合、物件価格の何%が年間賃料として得られるか」**を表します。

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なぜ表面利回りが使われるのか

観点	説明
計算が簡単	2つの数値だけで計算できる
物件情報に記載	不動産広告でよく使用される
初期スクリーニング	物件の大まかな収益性を把握できる

表面利回りは計算がシンプルなため、物件検索時の初期フィルタリングによく使用されます。

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表面利回りの計算式

表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100（%）

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表面利回りの計算例

項目	金額
物件価格	3,000万円
月額賃料	25万円
年間賃料	300万円

表面利回り = 300万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 10%

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表面利回りと実質利回りの違い

指標	計算内容	考慮する項目
表面利回り	賃料 ÷ 物件価格	賃料のみ
実質利回り	(賃料-経費) ÷ (物件価格+諸費用)	経費・諸費用も考慮

表面利回りは経費や空室を考慮しないため、実際の収益性より高めの数値が出る傾向があります。

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表面利回りの注意点

1. 空室リスクを考慮していない - 満室を前提とした計算
2. 経費を考慮していない - 管理費、修繕費、税金等は含まれない
3. 諸費用を含まない - 仲介手数料、登記費用等は物件価格に含まれない

表面利回りだけで判断せず、実質利回りやその他の指標と合わせて検討することが重要です。

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表面利回りの活用シーン

1. 物件の初期スクリーニング - 大量の物件から候補を絞り込む
2. エリア別の比較 - 地域ごとの相場感を把握する
3. 物件タイプの比較 - マンション、アパート等の傾向を把握する

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実際に表面利回りを計算してみる

大家DXの利回り計算ツールでは、表面利回りと実質利回りを同時に計算できます。

→利回り計算ツールを使う

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※本ページの内容は参考情報です。実際の経営判断は専門家にご相談ください。