実質利回り（ネット利回り）とは？計算方法をわかりやすく解説

実質利回りとは

**実質利回り（ネット利回り）**は、年間の賃料収入から経費を差し引いた純収益（NOI）を、物件価格と諸費用の合計で割った利回り指標です。

簡単に言うと、**「経費を考慮した実際の収益性」**を表します。

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なぜ実質利回りが重要なのか

観点	説明
経費を考慮	実際にかかる費用を反映
より現実的	表面利回りより実態に近い
比較精度が高い	物件間の比較がより正確に

表面利回りだけでは見えない実際の収益性を把握できます。

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実質利回りの計算式

実質利回り = (年間賃料収入 - 年間経費) ÷ (物件価格 + 諸費用) × 100（%）

または、NOI（営業純収益）を使って：

実質利回り = NOI ÷ 総投資額 × 100（%）

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年間経費に含まれる主な項目

項目	内容
管理費	管理会社への委託費用
修繕積立金	将来の修繕に備えた積立
固定資産税	土地・建物にかかる税金
都市計画税	都市計画区域内の税金
火災保険料	建物の保険料
空室損失	想定空室率に基づく損失

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実質利回りの計算例

項目	金額
物件価格	3,000万円
諸費用	300万円
年間賃料	300万円
年間経費	60万円

NOI = 300万円 - 60万円 = 240万円
総投資額 = 3,000万円 + 300万円 = 3,300万円
実質利回り = 240万円 ÷ 3,300万円 × 100 = 約7.3%

同じ物件の表面利回りは10%ですが、実質利回りは約7.3%となります。

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表面利回りと実質利回りの差

一般的に、表面利回りと実質利回りの差は2〜3%程度と言われますが、以下の要因で変動します：

要因	影響
築年数	古いほど修繕費が増加
管理形態	自主管理か委託管理か
物件タイプ	マンション/アパート等で異なる
エリア	固定資産税評価額が異なる

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実質利回りの活用シーン

1. 物件の収益性比較 - より正確な比較が可能
2. キャッシュフロー予測 - 手残りの予測に活用
3. 購入判断 - 想定した収益が得られるかの確認

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実質利回りの注意点

• 経費の見積もりが甘いと実態と乖離する
• 融資の返済は含まれない（税引前キャッシュフローベース）
• 将来の賃料下落や空室率変動は考慮されない

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実際に実質利回りを計算してみる

大家DXの利回り計算ツールでは、表面利回りと実質利回りを同時に計算できます。

→利回り計算ツールを使う

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※本ページの内容は参考情報です。実際の経営判断は専門家にご相談ください。